Az elmúlt évek előrejelzései során – beleértve a 2025-ös évet is – sikerült szinte tűpontosan eltalálnunk a piaci irányokat, a kereslet visszatérését és az árak újbóli emelkedését. Most, 2025 végén ismét megvizsgáljuk a fundamentumokat, hogy lássuk, merre tart az ingatlanpiac 2026-ban.
Ha még nem tetted meg, érdemes visszanézned a korábbi elemzéseinket, mert a magyar piac ciklikussága és mozgatórugói továbbra is a múltbeli mintákat követik.
Itt el tudod olvasni a korábbi cikkeket:
Továbbra is emelkedés vagy jön a korrekció?
A 2025-ös év vége tartogatott egy hatalmas meglepetést, miközben a tranzakciószámok a szeptemberi csúcs után novemberre mérséklődtek, a hitelpiac 300 milliárd forintos történelmi rekordot döntött. Ez a kettősség – kevesebb adásvétel, de brutális hitelállomány – egyértelműen jelzi, hogy az ingatlanpiac üzemanyaga 2026-ban már nem a készpénzes befektetői tőke, hanem az államilag támogatott hitelek lesznek.
A piaci szereplők véleménye 2026-ra fordulva is megosztott. Vannak, akik a 2025-ös jelentős drágulás után már „plafonról” beszélnek, míg mások szerint a piac csak most indult be igazán. Ahogy korábban is írtam, az ingatlanpiac ritkán produkál hirtelen fordulatokat, a folyamatok lassabbak és mélyebbek annál, minthogy egyik napról a másikra összeomoljanak vagy kilőjjenek az árak.
A két fő narratíva jelenleg:
- Az árak elszakadtak a fizetőképességtől, ezért stagnálásnak kell jönnie
- A tőke és a béremelkedések továbbra is felfelé tolják a piacot.
A magyar piac 2026-os fundamentumai
Magyarországon a lakáskultúra alapköve a saját tulajdon. Ez 2026-ban sem változik, a lakosság több mint 90%-a saját ingatlanban él, ami rendkívüli stabilitást ad a piacnak. Nem a spekuláció, hanem az élethelyzetek (házasság, gyerekvállalás, öröklés, összeköltözés) generálják a forgalom gerincét.
Nézzük a számokat, amik meghatározzák a 2026-os évet:
- Összes lakóingatlan: kb. 4,6 millió db
- Tranzakciószám várakozás: 2026-ban a forgalom elérheti a 140.000 – 160.000 adásvételt (élénk piac)
- Hitelezés: a 2025-ben elindult kamatcsökkenési ciklus hatására a hitellel terhelt ingatlanok aránya kismértékben nőtt, de a stabilitás továbbra is kiemelkedő; itt érdemes megemlíteni az OSP hitelek megjelenését
- Kamatkörnyezet: a lakáshitel kamatok 5-6% körüli szinten stabilizálódtak, ami már pszichológiailag is elfogadható a vásárlók számára, az OSP esetében ez 3%, ami az infláció alatti kamatot jelent.
A 2026-os év különlegessége, hogy ez egy választási év lesz, ami a történelmi tapasztalatok alapján extra pénzmozgást és kormányzati ösztönzőket (vagy azok ígéretét) hozza magával, tovább fűtve a bizalmat.
Mi mozgatja az árakat 2026-ban?
A kereslet-kínálat törvénye mellett 2026-ban három extra hatással kell számolnunk:
- OSP hitel kereslet élénkítő hatásával, főleg az év első felében
- a 2025-ben kifizetett állampapír-kamatok ingatlanba áramlásának „második hullámával” és
- az energetikai olló további nyílásával.
Árfelhajtó tényezők:
- Választási év hatása: a kormányzati családtámogatások (CSOK Plusz, Falusi CSOK, OSP) fenntartása és esetleges bővítése
- OSP: a 2025 novemberi adatokból látjuk, hogy a vevők közel fele (vidéken 43%, Budapesten 41%) első lakásvásárló. Ez a réteg nem spekulál, hanem élethelyzetet old meg, azaz hosszú távra vásárol
- Kiáramló befektetők az állampapírból: az állampapírok hozamának csökkenése miatt a tőke továbbra is a „tégla” felé menekül
- Bérnyomás: a 2025-ös kétjegyű béremelkedések 2026-ra épülnek be teljesen a vásárlóerőbe
- Újlakás-hiány: a 2023-24-es építési „stop” miatt 2026-ban is kevés lesz az új átadás, a szűkös kínálat pedig magasan tartja az árakat
- Zöld prémium: az energetikailag korszerűtlen lakások és a modern otthonok közötti árkülönbség tovább nő.
Árcsökkentő vagy fékező hatások:
- Geopolitikai kockázatok: a szomszédos konfliktusok és az európai gazdaság lassulása óvatosságra intheti a külföldi befektetőket
- Magas bázis: a 2025-ös áremelkedés után a piacnak szüksége lehet egy rövid „pihenőre” a felsőbb árkategóriákban
- Befektetők távozása: ahogy a novemberi adatok mutatják, a befektetők aránya 20% alá esett vidéken, és eladói oldalon megjelentek azok, akik most realizálják a profitot korábbi befektetéseikből.
Összegezve 2026-ban növekedést várok az ingatlanok nominális és reálértékében, azonban a növekedés mértéke jelentősen eltérhet a különböző földrajzi területeken és a különböző ingatlantípusok esetén. Budapesten és annak szűk agglomerációjában 8-10%-os árnövekedés lehetséges 2026-ban, elsősorban a modern energiatakarékos lakások esetén, a 70-100 millió Forint közötti ársávban. 2026-ban folytatódhat az ár olló szétnyílása, azaz a régebbi, korszerűtlen ingatlanok ára várhatóan jelentősen el fog szakadni az új és újszerű ingatlanokétól hosszabb távon, ezek ára stagnálhat vagy csökkenhet.
Az ingatlanok reálértékében is várható növekedés, de ezt elsősorban az infláció mértéke fogja meghatározni, amennyiben az infláció mértéke a tervezett 3-5% közötti sávban marad, akkor 5-7%-os reálérték növekedés várható 2026-ban.
Mi a Lakás Market-nél ingyenes tanácsadással segítjük a hozzánk fordulókat legyen szó ingatlan adásvételről, bérbeadásról vagy befektetésről.
Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keressetek bátran!
