Mikor fognak esni az ingatlanok árai?  Meddig emelkednek az árak? 

Ez a 2 kérdés, amit napi szinten feltesznek nekem eladók és vevők egyaránt. Ebben a cikkben röviden, a teljesség igénye nélkül összegyűjtöttem azokat az okokat, amelyek mozgatják az ingatlanárakat és megpróbálom megválaszolni mindkét kérdést

Az ingatlanok piacán, ahogy a többi piacon is kétféle ember van. Az egyik csoport szerint tovább fognak emelkedni az árak, a másik szerint csökkenni fognak.

A legtöbbször két érvet hallok, attól függ, kit kérdezek:

  • túlárazottak az ingatlanok ezért esni fog az áruk
  • az ingatlanárak örökké emelkednek, ezért további áremelkedés lesz

Valóban ilyen egyszerű lenne a dolog? NEM! 

Nézzük meg, valóban mi mozgatja az ingatlanok árát, hogy meg tudjuk válaszolni a nagy kérdést, 2023-ban emelkedni, csökkeni vagy stagnálni fognak-e az árak. 

A magyarországi ingatlanpiac sajátosságai

Hazánkban kiemelkedően magas a saját ingatlanban élők aránya. Az Európai Unió lakosságának 69,8 %-a él saját tulajdonú ingatlanban, míg Magyarországon ez az arány 91,3 %. Ennél magasabb aránnyal csak két ország előzi meg hazánkat az unióban, Románia 96,1 %-kal és Szlovákia 92,3 %-kal. 

Ebből adódóan a hiedelmekkel ellentétben Magyarországon az ingatlanok árát elsősorban nem a spekuláció és a befektetési célú ingatlan vásárlás mozgatja, hanem az élethelyzet változások, továbbá az a vágy, hogy mindenki saját otthonra vágyik, ami beépült a magyar lakáskultúrába.

Annak érdekében, hogy ne üljünk fel az alaptalan pletykáknak és jóslatoknak, nézzük meg mekkora is a magyarországi ingatlanpiac.

  • összes lakóingatlan 2022: 4 519 271 db
  • adásvételek száma egy évben: kb. 150 000 db, azaz egy évben mindössze a teljes lakóingatlan állomány 3%-a cserél gazdát
  • lakáshitelek száma 2022 I. félév: 680 181 db, mindössze az ingatlanok 15%-a terhelt hitellel
  • nem teljesítő hitelek aránya 2022. I. félév: 2,7%, azaz az összes lakóingatlan 0,3%-a érintett a problémás hiteleket tekintve

A fenti számokból jól látható, hogy az olyan “érvek” amelyek szerint össze fog omlani az ingatlanpiac, ha bedőlnek a CSOK-os vagy a hitellel vásárolt ingatlanok, teljesen alaptalanok

Jelenleg semmi sem utal arra, hogy az ingatlanpiacot valóban összeomlás fenyegetné.

Illetve azoknak az elméleteknek sincs sok alapja, amelyek olyan országok ingatlanpiaci folyamataihoz hasonlítják a magyarországit mint az USA vagy egyes nyugat európai országok, ahol a saját ingatlanban élők aránya 50-60%.

Mi mozgatja az árakat egy piacon? 

Bármely termék árát a piaci kereslet és kínálat határozza meg együttesen. Így az ingatlanokét is. Azaz ha nő a kereslet és/vagy csökken a kínálat emelkednek az árak, ha csökken a kereslet és/vagy nő a kínálat csökkennek az árak.

Ezentúl az ingatlanok árát az új építésű ingatlanok ára is befolyásolja, azaz az új ingatlanok mint referenciaérték jelennek meg, amelyhez viszonyítjuk a használt ingatlanok árát. És nem feledkezhetünk meg arról sem, hogy az ingatlan vásárlás a fent részletezettek miatt elsősorban érzelmi döntés Magyarországon, így az árak gyakran nem a közgazdasági alapelvek szerint alakulnak. 

A kérdés, mi várható 2023-ban? 

Jelentős változás az ingatlanpiacon nem várható 2023-ban, így trendforduló sem

  • A jelenlegi állami támogatások részben fennmaradnak a jövőben, így azok hatása is megmarad, illetve várhatóak a megszűnő támogatások “frissített” megjelenése
  • Nem várható jelentős eladói nyomás a piacon, azaz nem fog megjelenni több százezer lakás hirtelen, amelyeket a jelenlegi árszint alatt, kényszerből akarna értékesíteni a tulajdonosa
  • Az élethelyzetek nem változnak, azaz sem az eladói, sem a vevői oldalon nem várható jelentős változás, az emberek továbbra is a korábbi évtizedeknek megfelelően fognak vásárolni és eladni
  • Továbbra is elérhetőek kedvező hitelek, amelyek az infláció mértékét látva nem lettek drágábbak mint korábban
  • Jelenleg Magyarországon 8,52 év nettó átlagfizetés szükséges egy budapesti 50m2-es lakás megvásárláshoz, ez megegyezik a 2006-os értékkel és a környező országok átlaga alatt van

Árfelhajtó erő lehet:

  • Az erős infláció elleni védelem sokakat az ingatlanok felé fordít
  • Építőanyagok árának további emelkedése
  • Fennmaradó munkaerőhiány az építőiparban
  • Továbbra is erős marad az állami és intézményi építőipari megrendelés
  • Új építésű ingatlanok árának növekedése
  • Az EU-s pénzek megjelenése a gazdaságban
  • Budapesti agglomeráció telítődése
  • Az alacsony rezsijű, modern ingatlanok iránti erős kereslet

Árcsökkentő hatások:

  • A hitelkamatok emelkedése, amely azonban nem egyenlő a finanszírozás drágulásával, a témát ebben a cikkben részletesen megnéztük, olvasd el: Drága-e most az ingatlanhitel?
  • Az energiaválság okozta bizonytalanság
  • Bizonytalan gazdasági környezet
  • A megszűnő állami támogatások (Babaváró, Falusi CSOK, Felújítási támogatás, ÁFA visszaigénylés) okozta vásárlóerő csökkenése *Frissítés, a Babaváró, a Falusi CSOK és az ÁFA visszaigénylés változatlan feltételekkel, 2024 év végig igényelhető 595/2022 MK

Összegezve 2023-ban további enyhe növekedést várok az ingatlanok nominális értékében, azonban a növekedés mértéke jelentősen eltérhet a különböző földrajzi területeken. Budapesten és annak szűk agglomerációjában 2-3%-os árnövekedés lehetséges 2023-ban, elsősorban a modern energiatakarékos lakások esetén. 2023-ban folytatódhat az ár olló szétnyílása, azaz a régebbi, korszerűtlen ingatlanok ára várhatóan jelentősen el fog szakadni az új és újszerű ingatlanokétól.

Ugyanakkor az ingatlanok reálértéke csökkeni fog, hiszen az erős infláció hatása ezen a területen is meg fogja tenni a hatását.  

Mi a Lakás Market-nél ingyenes tanácsadással segítjük a hozzánk fordulókat legyen szó ingatlan adásvételről, bérbeadásról vagy befektetésről.

Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keressetek bátran!

Olvasd el a többi Blog bejegyzést is!