Mikor fognak esni az ingatlanok árai? Meddig emelkednek az árak?
Ez a 2 kérdés, amit napi szinten feltesznek nekem eladók és vevők egyaránt. Ebben a cikkben röviden, a teljesség igénye nélkül összegyűjtöttem azokat az okokat, amelyek mozgatják az ingatlanárakat és megpróbálom megválaszolni mindkét kérdést.
Az ingatlanok piacán, ahogy a többi piacon is kétféle ember van. Az egyik csoport szerint tovább fognak emelkedni az árak, a másik szerint csökkenni fognak.
A legtöbbször két érvet hallok, attól függ, kit kérdezek:
- túlárazottak az ingatlanok ezért esni fog az áruk
- az ingatlanárak örökké emelkednek, ezért további áremelkedés lesz
Valóban ilyen egyszerű lenne a dolog? NEM!
Nézzük meg, valóban mi mozgatja az ingatlanok árát, hogy meg tudjuk válaszolni a nagy kérdést, 2023-ban emelkedni, csökkeni vagy stagnálni fognak-e az árak.
A magyarországi ingatlanpiac sajátosságai
Hazánkban kiemelkedően magas a saját ingatlanban élők aránya. Az Európai Unió lakosságának 69,8 %-a él saját tulajdonú ingatlanban, míg Magyarországon ez az arány 91,3 %. Ennél magasabb aránnyal csak két ország előzi meg hazánkat az unióban, Románia 96,1 %-kal és Szlovákia 92,3 %-kal.
Ebből adódóan a hiedelmekkel ellentétben Magyarországon az ingatlanok árát elsősorban nem a spekuláció és a befektetési célú ingatlan vásárlás mozgatja, hanem az élethelyzet változások, továbbá az a vágy, hogy mindenki saját otthonra vágyik, ami beépült a magyar lakáskultúrába.
Annak érdekében, hogy ne üljünk fel az alaptalan pletykáknak és jóslatoknak, nézzük meg mekkora is a magyarországi ingatlanpiac.
- összes lakóingatlan 2022: 4 519 271 db
- adásvételek száma egy évben: kb. 150 000 db, azaz egy évben mindössze a teljes lakóingatlan állomány 3%-a cserél gazdát
- lakáshitelek száma 2022 I. félév: 680 181 db, mindössze az ingatlanok 15%-a terhelt hitellel
- nem teljesítő hitelek aránya 2022. I. félév: 2,7%, azaz az összes lakóingatlan 0,3%-a érintett a problémás hiteleket tekintve
A fenti számokból jól látható, hogy az olyan “érvek” amelyek szerint össze fog omlani az ingatlanpiac, ha bedőlnek a CSOK-os vagy a hitellel vásárolt ingatlanok, teljesen alaptalanok.
Jelenleg semmi sem utal arra, hogy az ingatlanpiacot valóban összeomlás fenyegetné.
Illetve azoknak az elméleteknek sincs sok alapja, amelyek olyan országok ingatlanpiaci folyamataihoz hasonlítják a magyarországit mint az USA vagy egyes nyugat európai országok, ahol a saját ingatlanban élők aránya 50-60%.
Mi mozgatja az árakat egy piacon?
Bármely termék árát a piaci kereslet és kínálat határozza meg együttesen. Így az ingatlanokét is. Azaz ha nő a kereslet és/vagy csökken a kínálat emelkednek az árak, ha csökken a kereslet és/vagy nő a kínálat csökkennek az árak.
Ezentúl az ingatlanok árát az új építésű ingatlanok ára is befolyásolja, azaz az új ingatlanok mint referenciaérték jelennek meg, amelyhez viszonyítjuk a használt ingatlanok árát. És nem feledkezhetünk meg arról sem, hogy az ingatlan vásárlás a fent részletezettek miatt elsősorban érzelmi döntés Magyarországon, így az árak gyakran nem a közgazdasági alapelvek szerint alakulnak.
A kérdés, mi várható 2023-ban?
Jelentős változás az ingatlanpiacon nem várható 2023-ban, így trendforduló sem
- A jelenlegi állami támogatások részben fennmaradnak a jövőben, így azok hatása is megmarad, illetve várhatóak a megszűnő támogatások „frissített” megjelenése
- Nem várható jelentős eladói nyomás a piacon, azaz nem fog megjelenni több százezer lakás hirtelen, amelyeket a jelenlegi árszint alatt, kényszerből akarna értékesíteni a tulajdonosa
- Az élethelyzetek nem változnak, azaz sem az eladói, sem a vevői oldalon nem várható jelentős változás, az emberek továbbra is a korábbi évtizedeknek megfelelően fognak vásárolni és eladni
- Továbbra is elérhetőek kedvező hitelek, amelyek az infláció mértékét látva nem lettek drágábbak mint korábban
- Jelenleg Magyarországon 8,52 év nettó átlagfizetés szükséges egy budapesti 50m2-es lakás megvásárláshoz, ez megegyezik a 2006-os értékkel és a környező országok átlaga alatt van
Árfelhajtó erő lehet:
- Az erős infláció elleni védelem sokakat az ingatlanok felé fordít
- Építőanyagok árának további emelkedése
- Fennmaradó munkaerőhiány az építőiparban
- Továbbra is erős marad az állami és intézményi építőipari megrendelés
- Új építésű ingatlanok árának növekedése
- Az EU-s pénzek megjelenése a gazdaságban
- Budapesti agglomeráció telítődése
- Az alacsony rezsijű, modern ingatlanok iránti erős kereslet
Árcsökkentő hatások:
- A hitelkamatok emelkedése, amely azonban nem egyenlő a finanszírozás drágulásával, a témát ebben a cikkben részletesen megnéztük, olvasd el: Drága-e most az ingatlanhitel?
- Az energiaválság okozta bizonytalanság
- Bizonytalan gazdasági környezet
- A megszűnő állami támogatások (
Babaváró,Falusi CSOK, Felújítási támogatás,ÁFA visszaigénylés) okozta vásárlóerő csökkenése *Frissítés, a Babaváró, a Falusi CSOK és az ÁFA visszaigénylés változatlan feltételekkel, 2024 év végig igényelhető 595/2022 MK
Összegezve 2023-ban további enyhe növekedést várok az ingatlanok nominális értékében, azonban a növekedés mértéke jelentősen eltérhet a különböző földrajzi területeken. Budapesten és annak szűk agglomerációjában 2-3%-os árnövekedés lehetséges 2023-ban, elsősorban a modern energiatakarékos lakások esetén. 2023-ban folytatódhat az ár olló szétnyílása, azaz a régebbi, korszerűtlen ingatlanok ára várhatóan jelentősen el fog szakadni az új és újszerű ingatlanokétól.
Ugyanakkor az ingatlanok reálértéke csökkeni fog, hiszen az erős infláció hatása ezen a területen is meg fogja tenni a hatását.
Mi a Lakás Market-nél ingyenes tanácsadással segítjük a hozzánk fordulókat legyen szó ingatlan adásvételről, bérbeadásról vagy befektetésről.
Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keressetek bátran!
