Használt ingatlan eladás szavatosság

olvasási idő: 4 perc

Amikor 2023-ban megírtam a használt ingatlanok szavatosságáról szóló bejegyzésemet, nem gondoltam volna, hogy az oldalunk egyik legolvasottabb és legtöbbször hivatkozott cikke lesz. A téma népszerűsége sajnos nem véletlen. Az elmúlt években rengeteg eladó és vevő fordult hozzánk amiatt, mert a birtokbaadás után hetekkel, hónapokkal – vagy akár évekkel – robbant a bomba egy rejtett műszaki hiba vagy eltitkolt probléma miatt.

Mivel az ingatlanpiaci és a jogszabályi környezet folyamatosan változik, elérkezettnek láttam az időt, hogy frissítsem és kiegészítsem a cikket a legújabb gyakorlati tapasztalatokkal és kötelező előírásokkal (különös tekintettel az elektromos hálózatokra).

Ha eladnál vagy épp vásárolnál, ezt a pár percet szánd rá, mert milliókat és éveken át tartó pereskedést spórolhatsz meg vele!

A telefonhívás, amitől minden eladó retteg

„Norbi, baj van. Felhívott a vevő, hogy a három éve eladott házamnál tönkrement a fűtés és beázik a tető, és követeli, hogy fizessem ki a milliós javítást!”

Sokan még mindig abban a tévhitben élnek, hogy a kulcsok átadásával, az utolsó vételárrészlet kifizetésével minden felelősség megszűnik. A valóság ezzel szemben az, hogy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján az eladó hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik – méghozzá ingatlanok esetén 5 éven keresztül.

Mi az a kellékszavatosság és mit jelent a gyakorlatban?

Tisztázzuk a fogalmakat:

• Nem garancia/jótállás. A használt ingatlan nem új mosógép, nem arról van szó, hogy mindennek tökéletesnek kell lennie.
• A lényeg az eltitkolt vagy fel nem ismerhető rejtett hiba. Az eladó azért vállal felelősséget, hogy az ingatlan rendelkezik azokkal a tulajdonságokkal, amiket a szerződéskötéskor rögzítettek. Továbbá nem terheli olyan rejtett hiba, amely már a vásárláskor létezett, de a vevő azt nem ismerhette fel, és az eladó sem tájékoztatta róla.

Fontos szabály: ha a hiba a megtekintéskor felismerhető volt (például jól látható repedések a főfalon, omladozó vakolat, ázott folt a plafonon), vagy ha az eladó írásban tájékoztatta a vevőt a hiányosságról, a vevő később nem élhet szavatossági igénnyel. A bírósági gyakorlat elvárja a vevőtől a kellő körültekintést – ha valaki egy 60 éves felújítandó házat vesz meg, nem várhatja el egy új építésű villa műszaki színvonalát.

A falak mögötti láthatatlan veszély: a Villamos Biztonsági Felülvizsgálat (VBF)

Az egyik leggyakoribb vitaforrás régebbi építésű házaknál és lakásoknál az elektromos hálózat. Egy 30-40 éves aluvezetékes hálózat a mai mikrókkal, klímákkal, indukciós főzőlapokkal hamar zárlatot, legrosszabb esetben tüzet okozhat.

Kevesen veszik komolyan, pedig ma már jogszabályi előírás! Lakóingatlan eladása és bérbeadása esetén a Villamos Biztonsági Felülvizsgálat (VBF) elvégzése kötelező! Itt találsz egy részletes cikket: Villamos Biztonsági Felülvizsgálat (VBF): Kötelező teher vagy hasznos védelem az ingatlanadásvételnél?

Mit jelent ez a gyakorlatban?

• Eladóként óriási védelem: egy szakképzett érintésvédelmi felülvizsgáló által kiállított jegyzőkönyv a kezedben feketén-fehéren igazolja a hálózat állapotát a birtokbaadás napján. Ezzel kivéded, hogy a vevő egy későbbi zárlat vagy hiba miatt több milliós kártérítési igénnyel kopogtasson nálad.
• Vevőként biztonság és kalkuláció: pontosan látod, hogy azonnal hozzá kell-e nyúlni a hálózathoz (ami egy átlagos panellakásnál vagy családi háznál könnyen 1-2 millió forint is lehet), vagy biztonságosan költözhetsz.

Hogyan védd meg magad eladóként? (A 3 legfontosabb lépés)

1. Őszinte tájékoztatás és műszaki melléklet: minden ismert hibát (akár a korábbi beázást, a kazán furcsa hangját vagy a nehezen csukódó nyílászárót) írásban rögzítsetek az adásvételi szerződésben vagy annak mellékletében. Amit a vevő írásban tudomásul vett, azért utólag nem perelhet!
2. Kötelező papírok beszerzése eladás előtt: ne a szerződéskötés előtti napon kapkodj! A friss Energetikai Tanúsítvány és a VBF minősítő irat megléte alapvető kell, hogy legyen.
3. Részletes birtokátruházási jegyzőkönyv: a kulcsátadáskor ne csak a mérőóra-állásokat írjátok fel! Rögzítsétek az ingatlan és a beépített gépészeti elemek, berendezések akkori állapotát, és bátran készítsetek dátumozott fotókat is a jegyzőkönyv mellé.

Hogyan járj el tudatosan vevőként?

• Ne spórolj az előzetes állapotfelmérésen: egy független műszaki szakértő vagy felújítási projektvezető pár tízezer forintért olyan szerkezeti vagy vizesedési problémákat vesz észre a megtekintéskor, amik felfedezése nélkül milliókat buknál a beköltözés után. Erről itt olvashatsz részletesen: Ezen buknak milliókat az ingatlanvásárlók
• Használd ki az alkupozíciót: ha a felmérés vagy a VBF hiányosságot mutat ki, nem elállni kell az ügylettől, hanem a várható javítási költséget megalapozottan le kell alkudni a vételárból.

Összegzés

A használt ingatlan adásvételi szavatosság nem ellenség, hanem a korrekt ügyletek garanciája. Eladóként nem a hibák elhallgatása a cél, hanem a kockázatok pontos és jogilag tiszta kezelése a nyugodt alvás érdekében. Vevőként pedig a „minden működik, tegnap is égett a villany” mondatot soha ne fogadd el garanciának.

Az ingatlan adásvétel komplex folyamat, az energetikától a jogi környezeten át az elektromos és gépészeti hálózatokig számos ponton el lehet csúszni és a tapasztalatunk alapján elég sokan meg is égetik magukat ezen a területen, ami itt milliós nagyságrendű tanulópénzt jelent.

A LakásMarket-nél mi nem csupán ingatlant közvetítünk. Eladó ügyfeleinknek teljes körű ingatlanjogi támogatást biztosítunk saját ügyvédünkkel, segítünk a kötelező szakmai vizsgálatok (energetika, VBF) koordinálásában, felújítási projektvezetői tapasztalatunkkal pedig mind az eladóknak, mind a vevőknek segítünk tisztán látni a valós műszaki állapotot.

Bizonytalan vagy a meglévő ingatlanod műszaki vagy jogi helyzetében? Vagy épp vásárlás előtt állsz, és nem szeretnél rejtett hibákba futni?

Keresd a LakásMarket csapatát bizalommal, ingyenes tanácsadással segítünk!