Villamos Biztonsági Felülvizsgálat (VBF): Kötelező teher vagy hasznos védelem az ingatlanadásvételnél?

olvasási idő: 3 perc

Amikor eladásra készítünk elő egy lakást vagy házat, a legtöbb eladó és vevő fejében a tisztasági festés, a fotózás, az energetikai tanúsítvány beszerezése vagy az alkupozíció jár. Van azonban egy olyan tényező, ami a falak mögött rejlik, mégis életeket és milliós nagyságrendű vagyonokat védhet meg. Ez a Villamos Biztonsági Felülvizsgálat (VBF).

Bár a köztudatban még mindig kevesebbet beszélünk róla, mint a gázkészülékekről vagy a tető állapotáról. Az elektromos hálózat állapota az egyik legkritikusabb pontja egy használt ingatlannak. Nézzük meg röviden, mit ír elő a törvény, és milyen gyakorlati előnyökkel vagy hátrányokkal jár a VBF a vevők és az eladók számára!

Mi az a villamos biztonsági felülvizsgálat és mi a törvényi háttere?

A Villamos Biztonsági Felülvizsgálat egy szakképzett érintésvédelmi felülvizsgáló által végzett részletes ellenőrzés. Ennek során a szakember felméri a lakás elektromos hálózatának biztonsági állapotát, a vezetékek, kötések, biztosítéktáblák, földelések és a FI-relé (áram-védőkapcsoló) működését.

A jogszabályi háttér, a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet (és annak későbbi módosításai) értelmében lakás eladása vagy bérbeadása esetén a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése kötelező.

Korábban léteztek bizonyos kivételek (például a 32 Ampert meg nem haladó biztosítás és a 30 mA-es FI-relé megléte esetén). Azonban a jogszabályi szigorítások óta ez a kivétel megszűnt. Ma már minden adásvételnél és bérbeadásnál el kell végeztetni a felülvizsgálatot. A gyakorlati tapasztalat pedig azt mutatja, hogy a régebbi építésű ingatlanoknál (értsd, 25-30 évnél régebben épült) a hálózat ritkán felel meg a mai kor terhelési és biztonsági elvárásainak.

Mit jelent ez az Eladónak?

Sok eladó kényelmetlen nyűgnek érzi, ha újabb papírokat kell beszerezni az eladáshoz. Lássuk a mérleg két oldalát!

Előnyök az eladó részéről:

1. Jogi és anyagi védettség a birtokbaadás után: a Polgári Törvénykönyv szerint az eladó hibás teljesítésért felel a rejtett hibákért. Ha a vevő beköltözés után azt tapasztalja, hogy a hálózat életveszélyes vagy zárlat miatt kigyullad valami, az eladón számon kérhető a kár. Egy friss, negatív megállapításoktól mentes (vagy a hibákat tisztázó) VBF jegyzőkönyvvel az eladó bizonyítani tudja, hogy a birtokbaadáskor a hálózat biztonságos volt. Erről itt olvashatsz bővebben: Használt ingatlan eladás szavatosság
2. Gyorsabb és gördülékenyebb értékesítés: a transzparens, igazolt műszaki állapot növeli a vevők bizalmát. Egy rendezett papírokkal rendelkező ingatlant bátrabban és gyorsabban vásárolnak meg.
3. Kisebb alkualap a vevő kezében: ha az eladó tisztában van a hálózat állapotával (és az rendben van), a vevő nem tud ismeretlen műszaki kockázatokra hivatkozva százezreket vagy milliókat lealkudni.

Hátrányok az eladó részéről:

1. Plusz költség és idő: a felülvizsgálatért fizetni kell (ingatlan méretétől függően általában 60–100 ezer Ft), és időpontot kell egyeztetni a szakemberrel.
2. Felszínre kerülő hibák: ha a vizsgálat súlyos hibákat mutat ki (pl. hiányzó földelés, elöregedett alumíniumvezetékek), az eladó válaszút elé kerül: vagy kijavíttatja azokat az eladás előtt, vagy kénytelen engedni az ingatlan árából.

Mit jelent ez a Vevőnek?

A vevő számára az ingatlanvásárlás életének egyik legnagyobb pénzügyi döntése. Ebben a folyamatban a VBF az egyik legolcsóbb, de legértékesebb védőháló.

Előnyök a vevő részéről:

1. Élet- és vagyonbiztonság: a legfontosabb szempont. A felülvizsgálat garantálja, hogy a beköltöző család nem teszi ki magát áramütésnek vagy elektromos tüzek kockázatának.
2. Kiszámítható felújítási büdzsé: ha a VBF jegyzőkönyv szerint a hálózat elöregedett és cserére szorul, a vevő már a költözés/felújítás előtt be tudja tervezni ennek a költségét (ami egy teljes áthúzásnál 1-2 millió forint is lehet). Így nem érik kellemetlen meglepetések a beköltözés után.
3. Reális alkupozíció: ha az eladó nem végeztette el a VBF-et, de a vevő szakemberrel felméreti a hálózatot, az elért eredmények alapján megalapozottan kérhet árengedményt a vételárból.

Hátrányok a vevő részéről:

1. Elhúzódó adásvételi folyamat: ha az eladó elutasító vagy nem akarja elvégeztetni a vizsgálatot, a vevőnek magának kell kérnie/szorgalmaznia azt, ami némi időveszteséggel járhat a tárgyalások során.
2. Esetleges plusz kiadások vásárlás után: ha a jegyzőkönyv elkerülhetetlen felújítást ír elő, az növeli a beköltözésre fordítandó kezdőtőkét.

Összegzés

A Villamos Biztonsági Felülvizsgálat (VBF) nem csupán egy kötelezően letudandó bürokratikus lépés az adásvételi szerződés mellett.

• Eladóként érdemes megelőzni a problémákat. A tiszta, bevizsgált elektromos hálózat komoly értékmozgató tényező és nyugodt alvást biztosít az eladás után is.
• Vevőként pedig soha ne fogadjuk el a „minden működik, tegnap is égett a lámpa” típusú érveket. A hálózat valódi állapotát és biztonságát csak szakember és műszeres mérés igazolhatja.

Mi a Lakás Market-nél ingyenes tanácsadással segítjük a hozzánk fordulókat legyen szó ingatlan adásvételről, bérbeadásról vagy befektetésről.

Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keress bátran!