Amennyiben még nem tetted meg, először olvasd el az előző bejegyzésem, amely az öröklés folyamatáról és az örökölt ingatlan utáni illetékfizetésről szól, itt éred el: Örökölt ingatlan illetékfizetés 2021
Ebben az cikkben azt nézzük meg, hogy mi történik, akkor ha az örökösök az ingatlan eladása mellett döntenek. Nem meglepő, hogy az értékesítés során szerzett jövedelem már személyi jövedelemadó (SZJA) köteles lesz, de hogy pontosan mikor, mit és mennyit kell fizetni, ezt foglaltam össze.
Mikor adható el egy megörökölt ingatlan?
A megörökölt ingatlant elvileg attól a naptól kezdve el lehet adni, hogy jogerőre emelkedett a hagyatékátadó végzés, ez megérkezett a földhivatalba és a tulajdoni lapon megtörténik a széljegyzés. Ilyenkor fontos, hogy az ingatlan-nyilvántartásba az örökös még nincs bejelentve tulajdonosként. Ezért ilyen esetekben az ügyvéd vagy okiratszerkesztő közjegyző feladata, hogy ellenőrizze a jogerős hagyatékátadó végzés eredeti példányát, valamint megnézi, hogy ugyanez a dokumentum került-e benyújtásra a földhivatalba is.
Előfordul az is, hogy már akkor megtörténik egy szerződéskötés, amikor még zajlik a hagyatéki eljárás. Ilyen esetben viszont kizárólag előszerződést lehet kötni, amely tartalmazza, hogy akkor kötnek ténylegesen szerződést a felek, hogyha:
- az örökösök tulajdonjogát bejegyzik
- vagy jogerőre emelkedik a hagyatékátadó végzés széljegyzésre történő felvétellel.
Sok ingatlan eseteben előfordulhat, hogy a haláleset után felhalmozódnak kifizetetlen közüzemi számlák. Ezeket mindig az örökösnek kell rendeznie és az ingatlant olyan állapotban kell átadni, hogy nincs semmilyen tartozása. Emellett az is gyakori, hogy az ingatlanban megtalálhatóak a régi bútorok, berendezések. Ezeket is az örökösnek kell kiürítenie, saját költségén, ha erre a vevő igényt tart.
Jövedelmadó fizetési kötelezettség
Amikor valaki ingatlant örököl és azt eladja, akkor a két esemény között értéknövekményhez jut. Ennek a növekménynek az adóztatását jelenti a jövedelemadó ebben az esetben. Az eladott örökölt ingatlant 15%-os személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség terheli.
Az öröklés a halál időpontjában megtörténik, míg az ingatlan megszerzésének időpontja az örökség megnyíltának napja. Azért fontos, hogy a két dátum különböző (is lehet), mert sok esetben a hagyatéki eljárás évekig is tarthat. Ez pedig befolyásolhatja az ingatlan hatóság által becsült értékét.
Amikor eladjuk az örökölt ingatlant, akkor a jövedelemadó alapját az alábbi módon kell kiszámolni:
- Jövedelemadó alapja = vételár – elszámolható és igazolt költségek
Vagyis a végső vételárból le kell vonni az igazolható és elszámolható költségeket. Ez lesz az adófizetési kötelezettség alapja.
Igazolt és elszámolható költségek:
- az ingatlan megszerzésére költött összeg és az ezzel összefüggő kiadások
- az ingatlanon végzett értéknövelő beruházások
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások (pl: az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg)
Fontos, hogy minden költséget számlával, hiteles bizonylattal vagy okirattal kell igazolni.
Érdemes tudni viszont, hogy a költségekkel csökkentett bevétel tovább csökken attól függően, hogy a lakás eladása mikor történik meg a megszerzéshez képest.
0-1. Átruházásra (eladás) a megszerzés évében vagy az azt követő (első, 1.) évben törétnik meg
- Ilyenkor a vételár – költségekkel csökkentett összeg 100%-a jövedelemnek
2. Ha az ingatlan megszerzését követő 2. évben történik az eladás
- Ilyenkor a számított összeg (bevétel – költségetk) 90%-a az jövedelem.
3. Ha a harmadik évben történik az eladás
- Ilyenkor a 60 %-a a jövedelem.
4. Ha negyedik évben történik az értékesítés
- akkor a (bevétel – igazolt költség) 30%-a számít jövedelemnek
5. Ha az ötödik évben vagy az után történik az értékesítés
- Akkor 0 % számít jövedelemnek.
Vagyis öröklés utáni 5. évtől kezdődően jövedelemadómentesen lehet eladni egy ingatlant.
A jövedelemadót tehát az alábbi módon kell megfizetni:
- eladási ár – költség – évekre vetített %-os korrekció
- az így kapott jövedelem alapján 15%-os SZJA fizetési kötelezettség jelentkezik.
Adóbevallási kötelezettség
Ha eladunk egy örökölt ingatlant, akkor azt az adóbevallásban a személyi jövedelemadó keretében önálló tevékenységből származó jövedelemként kell kezelni. És az adót is ez alapján kell megfizetni.
Tehát ha idén (pl. 2021-ben) eladsz egy örökölt ingatlant, akkor a következő évben (2022-ben) elkészített adóbevallás során kell bevallani és megfizetni az összeget az állam felé a fenti számítási képlet alapján.
Milyen költségek merülethnek fel örökölt ingatlan eladása során 2021-ben?
Egy ingatlan eladása során számos költség fel szokott merülni, amiről sokan nem is tudnak:
- ügyvédi költséget kell fizetni
- bizonyos esetekben öröklési illetéket kell fizetni
- rendezni kell az összes közüzemi számlát
- saját költségen kell gondoskodni az ingatlan kiürítéséről (ingóságok, bútorok, berendezések), ha erre a vevő igényt tart
- jövedelemadót kell fizetni
Kis odafigyeléssel azonban legálisan lehet csökkenteni és optimalizálni ezeknek a költségeknek a mértékét.
Azt is meg kell jegyezni, hogy ez egy nagyon komplex és nehezen átlátható téma. Minden eset egyedi és sok buktatót tartalmazhat, ezért a legtöbb esetben érdemes szakemberrel konzultálni.
Mi a Lakás Market-nél ingatlanjogi tanácsadással segítjük a hozzánk fordulókat!
Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keressetek bátran!
A részletekkel kapcsolatosan kérj telefonos visszahívást vagy vedd fel velünk a kapcsolatot.
