Olvasási idő: 3 perc
„Ki tudja ezt megfizetni? Miből van a családoknak 100–150 millió forintja egy budapesti lakásra vagy egy agglomerációs házra? Biztosan csak a külföldi befektetők vásárolnak!”
Aki az elmúlt években nem egy barlangban élt, szinte heti rendszerességgel hallotta ezt a hitetlenkedő kérdést. Pár éve még a 70–80 milliós árak láttán fogtuk a fejünket, mára a valóság szintet lépett, egy jó állapotú, korszerű családi otthon Budapesten vagy a vonzáskörzetben elkerülhetetlenül belép a 100–150 millió forintos kategóriába.
Ezért az összegért ma egy átlagos, 75–90 négyzetméteres, nappali + 2 vagy 3 hálószobás, alacsony rezsijű lakást vagy egy normális agglomerációs ikerházat kapni élhető környéken. Semmi felesleges luxus, csupán egy kényelmes otthon egy 3–4 fős család számára.
A tranzakciók mégsem álltak le, a piac pörög, havonta ezrek vásárolnak ebben a sávban is. Hogyan jön ki a matek? Miből teremtik elő a családok ezt az összeget? Nézzük a tényeket az önámítás helyett!
1. Nem a nulláról indulunk: a meglévő lakásvagyon ereje
A legnagyobb tévedés azt hinni, hogy a vevők zéró tőkével, a havi fizetésükből spórolják össze a teljes vételárat.
Magyarországon a lakosság több mint 90%-a saját tulajdonú ingatlanban él. Ez azt jelenti, hogy a 100 millió feletti vásárlók döntő többsége csereingatlanból érkezik:
- Eladnak egy korábban vásárolt vagy örökölt panelt 45–55 millióért, vagy egy kisebb téglalakást 60–70 millió forintért.
- Ez az összeg azonnal készpénzes önerővé válik.
- Így egy 120 milliós otthonnál nem 120 milliót kell előteremteni, hanem csupán a különbözetet.
Ráadásul a cserét pótló vétel révén a vagyonszerzési illetéket sem a teljes vételár (ami 4,8 millió Ft lenne), hanem kizárólag az árkülönbözet után kell megfizetni.
2. Az öröklési hullám: generációs vagyonmentés
Magyarországon évente megközelítőleg 120 000 ember hal meg. A rendszerváltáskor magántulajdonba került lakásállomány miatt ez a demográfiai folyamat folyamatosan hatalmas vagyont mozgat meg.
Egy örökölt nagyszülői ház vagy vidéki kertes ingatlan eladásából származó 20–40 millió forint szinte kivétel nélkül a fiatalabb generáció lakáscéljaiban landol önerőként. A 100–150 milliós lakások mögött álló tőke tekintélyes része valójában több évtizedes családi felhalmozás eredménye.
3. A finanszírozási képlet
Nézzünk egy teljesen életszerű, 120 milliós ingatlanvásárlási példát:
| Tétel megnevezése | Összeg / Feltétel |
| Ingatlan vételára | 120 000 000 Ft |
| Önerő (eladott ingatlanból származó összeg) | 60 000 000 Ft |
| Hitel összege | 60 000 000 Ft |
| Összes várható havi törlesztőrészlet | kb. 430 000 – 460 000 Ft / hó |
| Szükséges nettó családi jövedelem | min. 850 000 – 950 000 Ft |
Két átlag feletti, diplomás vagy szakképzett keresővel rendelkező felnőtt esetén a havi törlesztőrészlet a hatályos JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) szabályok betartásával kényelmesen kigazdálkodható. Nem milliárdosok vásárolnak, hanem tudatos, dolgozó párok.
4. Menekülés az energetikai olló elől
Sokan felvetik, nem érné meg inkább egy olcsóbb, 70 milliós felújítandó házat venni?
A tapasztalatom alapján határozottan nem. A mai építőipari árak mellett egy nagyobb ingatlan korszerűsítése (hőszigetelés, tető, gépészet, nyílászárók) könnyen 30–45 millió forintot emészt fel. A vevők pontosan látják, hogy az azonnal beköltözhető, korszerű otthon nemcsak éveken át tartó stressztől kíméli meg őket, hanem tartósan értékállóbb befektetés is marad.
5. Ne lépj rossz sorrendben!
A 100 millió feletti tranzakciók legdrágább hibái a felkészületlenségből fakadnak:
- Eladói szavatosság és VBF: A Ptk. alapján 5 évig felelsz az eladott ingatlanod rejtett hibáiért, a kötelező villamos felülvizsgálat (VBF) hiánya pedig utólagos bírósági pereket hozhat a nyakadra.
- Rossz árazás és bemutatás: A rosszul belőtt kezdő ár és az igénytelen fotók miatt az eladók átlagosan 5–10%-ot (akár 5–10 millió forintot) veszítenek a vételárból – ennyivel kevesebb önerő marad az új otthonra.
A LakásMarketnél nemcsak a pontos árazásban, a felkészítésben és a prémium fotózásban segítünk, hanem Magyarországon egyedülálló módon a megbízási díjunk tartalmazza saját ügyvédünk teljes körű szerződésvéleményezését és jogi védelmét is.
Kíváncsi vagy a saját lakásod vagy az új vétel pontos számaira?
Keresd a LakásMarket csapatát bizalommal, ingyenes tanácsadással segítünk – vagy tedd fel kérdésed Okos Ingatlan Tanácsadónknak (AI)!
