A minap az egyik barátom hívott fel kétségbeesve, hogy a közel 3 éve eladott házával kapcsolatban a vevő szavatossági igénnyel állt elő. Igen, jól olvasod!
Ha eladod az ingatlanod, akkor a hatályos rendelkezések alapján eladóként a hibás teljesítésért úgynevezett „jog- és kellékszavatossággal” tartozol, méghozzá 5 évig.
Szavatosság, az meg pontosan mi?
Itt elég sok minden keveredik a köznyelvben, jótállás, garancia, szavatosság, termékfelelősség. Ezért először tisztázzuk magát a fogalmat.
A szavatossággal az eladó felelősséget vállal azért, hogy az eladáskor hibátlan terméket (ebben az esetben ingatlant) adott át a vevőnek, vagy ismertette annak hibáit, tehát nincs olyan rejtett hibája, amely csak később fog kiderülni. Ettől függetlenül a vevőnek érdemes alaposan megvizsgálni, ellenőrizni a terméket (ingatlant), mert amennyiben a vásárlás időpontjában ismerte vagy ismernie kellett a hibát, vagy a hiba a vevő által adott anyag hibájára vezethető vissza, akkor szavatossági igénnyel nem léphet fel.
És mit jelent ez a gyakorlatban?
Általános tévhit, hogy a használt ingatlan eladásakor az eladó(k)nak ne állna fenn szavatossági felelőssége, ami persze nem parttalan és időben sem korlátlan. A hatályos Polgári Törvénykönyv ideillő rendelkezései alapján az eladó a hibás teljesítésért úgynevezett „jog- és kellékszavatossággal” is tartozik. Az előbbi arra vonatkozik, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, utóbbi pedig arra, hogy nincs az ingatlannak olyan tudott (de nem ismertetett) vagy fel nem ismerhető (tehát rejtett) hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza.
5 évig érvényesíthető az eladóval szemben a kellékszavatossági igény, ha olyan hibával találja szemben magát a vevő, amit a birtokbavétel előtti szemle során nem ismerhetett fel és amit nem is közölt vele az eladó. Rendkívül nagy jelentősége van annak, hogy az ügylet megkötése előtt a vevő észlelte-e vagy kellő körültekintés mellett észlelhette-e, illetve következtethetett-e a hibára.
Aki egy rogyadozó, rozoga épületet vesz meg, utóbb nem érvényesíthet igényt statikai problémák miatt! Igaz ez arra a vevőre is, aki az udvarát átszelő légvezetékek miatt szeretne kártérítést kapni, mondván, az udvart nem járta be a megtekintéskor. A bírói gyakorlat is elvárja a vevő(k)től nem csak a kellő körültekintést, hanem a látható hibák (például repedések a falakon, padlózaton) alapján az alaposabb utánajárást is, szakértő bevonását.
Mit tehetünk, ha nem akarunk meglepetést?
Az ingatlan adás-vétel egy kifejezetten összetett terület, amely sok veszélyt rejthet, ezek közül a használt ingatlan eladásával összefüggő szavatosság csak az egyik. Nem lehet elégszer elmondani, hogy minden esetben megfelelő szakértő segítségét vegyük igénybe, így elkerülhetjük a jövőbeli problémákat, akár eladók vagyunk, akár vevők. Egy szakértőnek fizetett jelenlegi díj elenyésző összeg a lehetséges jövőbeli több milliós kár értékéhez képest.
Mi a Lakás Market-nél széleskörű tanácsadással segítjük a hozzánk fordulókat!
Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keressetek bátran!
A részletekkel kapcsolatban kérj telefonos visszahívást vagy vedd fel velünk a kapcsolatot.
Kérdésem az lenne: 2001-ben épült családi házat adtam el, 2022. szeptemberben. A vevővel , aki alaposan megtekintett mindent megállapodtunk. Mindent alaposan szemrevételezett. Fél év után rejtett hiba miatt akar kártérítést, mivel a tatai cserép porlását fedezte fel. A tető nem ázik be. Állítólag a gyártó elismerte (Wienerberger Kft.), hogy 2001 nyarán égetési problémák voltak. Nekem erről nem volt tudomásom. A számlát és a garancia levelet 21 év után nem találom. A 21 éves tetőcserép egyértelműen nem új. Milyen követelése lehet felém ? Tisztelettel : Solt László
Kedves László,
Követelni bármit lehet, de hogy abból mi a jogos az már kérdéses.
Első körben én nem érzem ezt rejtett hibának (ettől még egy bíróság dönthet úgy, hogy az), hiszen a tető és a cserép pont egy olyan terület, aminek lehet ellenőrizni az állapotát. Megvárnám, hogy pontosan milyen kártérítést kér a vevő és milyen alapon, utána foglalkoznék ezzel, addig ez inkább csak probálkozás.
Üdv,
LakásMarket csapata
Kedves Klausz Úr
Mivel nekem sem volt még hasonló esetem, rábukkantam erre az oldalra. Szerintem a fenti eset az enyém, mint vevő. A probléma az, hogy a cserép szerkezet felőli oldalán, a nútoknál jelentkezett a gyártási probléma a tetőhéjazat bontásánál. A tetőtér felől fólia található, így szemrevételezéssel egyáltalán nem látható ez a probléma. Kisebb területen ( É-K oldal )némi fagyáskár tapasztalható volt, ez 100-200 cserepet érintett volna, ezt vállalhatónak tartottam. Az nem életszerű, hogy vételnél felmegyek a tetőre és megbontom a héjazatot, ezt azért lássuk be. A gyártás alapján ( mely a cserépen található ) a gyártó jogutódjának nyilatkozata szerint 33 év a garancia. Ázás volt, ez is oka volt a másik felület megbontásának, ahol szintén tömegesen fellelhető cserép sérült. A tetőszerkezet és faszerkezet megóvása miatt, a már sérült cserepek felrakása nem volt megoldható, így a fél épületen a teljes héjazat cserére került, az ázással érintett területen az elrohadt cserép és ellenlécek cseréjével egyidejűleg. Hideg tetőre alkalmas, méretében szinte azonos kerámia cserép került fel, fólia, lécezés, kúpcserepek megtartása mellett. Az, hogy még több helyen nem ázott, nem jelenti, hogy a garanciából fennálló 11 év alatt nem fog. Erre alapoztam a vevő megkeresését, mivel a garancia érvényesítésére neki van jogalapja a számla ellenében.
Köszönöm a lehetőséget
Üdvözlettel
Molnár Attila
Kedves Attila,
Köszönöm a részletes leírást. Szerintem érdemes lenne szakértőt bevonni ebbe az ügybe, ő pontosan meg fogja tudni mondani, hogy milyen lehetőségeik vannak. Tulajdonosként Önnek is lehetősége van a gyártó felé érvényesíteni a garanciális igényét. Az új Ptk. szerint a jótállásból eredő jogokat a dolog tulajdonjogának átruházása esetén az új tulajdonos érvényesítheti a jótállást vállaló kötelezettel szemben. Amennyiben nincsenek meg a számlák, akár méltányossági kérelemmel is lehet élni a gyártó felé.
Üdv,
LakásMarket csapata
Kedves Uram
Azt sajnos már elutasították:( Számla nélkül nem igazán szeretnének helytállni, jó magyar szokás szerint.
Köszönöm a válaszát, magam is ebbe az irányba kívánok elmenni, ügyvéd bevonásával.
Üdvözlettel
Molnár Attila
Kedves LakásMarket!
Szeretnénk egy használt házrészt vásárolni, ami fel lett újítva. Jelenleg az adásvételi szerződés tartalmáról egyezkedünk, de sajnos nem tudunk egyelőre megegyezni az eladóval a szavatossági pont kérdésében , mivel nem szeretné elfogadni az általunk kért módosítást.
A szerződéstervezet 8. pontjában már szerepel ez a rész:
„Eladó -polgári jogi felelőssége tudatában – kijelenti, és egyúttal szavatol azért, hogy …
– … és legjobb tudomása szerint az ingatlanrésznek nincs rejtett hibája sem,”
Az általunk javasolt kiegészítés csak ezt részletezi tudtunkkal:
„- az ingatlan-résznek sem látható, sem olyan rejtett hibája nincs, amely az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozná vagy gátolná, az Eladó kijelenti, hogy nem hallgatott el semmilyen olyan tényt vagy körülményt a Vevők elől, amely a vételi szándékra, vagy a Vételár nagyságára kihatással lehet.
Amennyiben az Eladó valamely szavatossági nyilatkozatának valóságtartalma megdől, és harmadik
személy a Vevőkkel szemben igényt támaszt, úgy az Eladó – írásbeli felszólítás ellenében – 8 (nyolc)
napon belül köteles az igényt teljes mértékben kielégíteni, illetve a szükséges intézkedést megtenni.”
A 8 nap részünkről alkuképes, de mivel ez intézkedési határidő, így nem látjuk problémásnak.
Tudtunkkal a polgári törvénykönyv 6:163 paragrafus 3. bekezdés alapján a szavatossági idő mindenképpen 5 év (használt ingatlanra is), amin belül ezt érvényesíthetjük írásbeli hibabejelentés alapján, de az eladó számára az általunk leírt túl „erős”, mivel ez egy használt ingatlan.
Esetleg le tudná nekünk is írni, Ön milyen gyakorlati különbséget / problémát lát ebben az eladó számára, ami miatt ez semmiképpen nem lehet a szerződésben?
Köszönjük!
Üdvözlettel,
Szabó András
Kedves András
Azt gondolom, ez inkább elméleti, mint jogi kérdés. Ha jól értem, az eladó nem szeretne felelősséget vállalni és hibásan, de azt gondolja, hogy mentesül a szavatossági kötelezettsége alól, ha az nem kerül bele ebben a formában a szerződésbe.
Érdemes inkább azt a kérdést feltennie magának, hogy egy ilyen eladó hogyan fog viselkedni, amennyiben előjön valamilyen probléma vagy hiba az ingatlanon.
Üdv
LakásMarket csapata
Tisztelt Szakértők!
Szeretném megkérdezni, hogy megállja a helyét egy birósági perben a hibás teljesítésre hivatkozott követelés.
Eladtam a közel 40 èves lakásomat. Vevő a birtokbaadáskor problémamentesen rendeltetésnek megfelelően vette birtokba a lakást és nyilatkozott, hogy további követeléssel, igénnyel nem él az eladóval szemben.
Vevő 2 héttel később jelezte, hogy az elektromos hálózat feltáràsa során súlyos, életveszélyes hibákat tártak fel, amit részben azonnal kijavíttatott, de a továbbiakban a kellékszavatosságra hivatkozva kártéritési igénnyel él felém és igy a lakást nem tudja használni. Irta, hogy engem terhel egy komplett elektromos hálózat felújítása és annak költsége, mert nem lehet másképp a feltárt hibákat kijavítani s annak költsége kb. 1 millió 180 ezer ft lesz
Ezt nem tudom elfogadni! A vevő nem értesített engem azonnal a feltárt hibáról, hogy a törvény adta jogommal elsőként én javittassam ki a hibát. Ezzel ugymond kikerűlt engem a vevő, amikor a tudtom és értesítésem nélkűl mással javíttatást végeztetett el a rendszeren egy villanyszerelővel. S azt követően irt nekem a rejtett hibáról. Mit lehet tenni, mert nem fogadom el ezt a követelést. Várom válaszukat!
Köszönettel: Tibor
Kedves Tibor,
Hogy mi állja meg a helyét egy perben, azt a bíroság dönti majd el, ezt előre nem lehet megmondani. Ebben az esetben egy 40 éves lakásról beszélünk, ami ha nem felújított lakásként, hanem eredeti állapotában került eladásra, akkor véleményem szerint a Vevőnek számolnia kellet az elektromos hálózat korszerűsítésével, felújításával. Azonban ennyi információból ezt lehetetlen megmondani.
Amit tenni tud, hogy egyeztet egy ügyvéddel az eset kapcsán és nem fogadja el a Vevő követelését. Kérje meg, hogy szakvéleménnyel alátámasztva bizonyítsa, hogy milyen problémákat tártak fel és azok hogyan lettek kijavítva. Nagy valószínűség szerint ezekkel nem rendelkezik, így kérdéses a követelés jogalapja. Véleményem szerint a Vevő nem számolt ezzel a költséggel a vásárlás során, de a korszerűsítés szükséges volt a számára, és próbálja csökkenteni a költségeit, úgymond „bepróbálkozott”.
Amennyiben a Vevő nem nyugszik bele az elutasításba és perre viszi az ügyet, aminek szerintem kicsi az esélye, akkor megkezdődik egy eljárás, ebben az esetben mindenképpen legyen hozzáértő jogi képviselője.
Üdv,
LakásMarket csapata