Hogy miért nem vesznek az emberek most ingatlant? Erre a kérdésre a legtöbben azonnal rávágják, hogy azért, mert drága a hitel. Ahogy az életben oly sok minden, ez sem ennyire egyszerű és még csak nem is igaz. Arról, hogy drága-e most hitelt felvenni egy korábbi cikkben írtam, itt el tudod olvasni: Drága-e most az ingatlanhitel?
Elöljáróban annyit, hogy vennének az emberek ingatlant és még hitelt is vennének fel, csak nem kapnak. De nézzük meg ezt részletesen egy példán keresztül.
Így tűnnek el Kovácsék álmai
A Kovács család kinézett magának egy teljesen átlagos ikerházat Budapest egyik csendes kis agglomerációs településén, legyen mondjuk Őrbottyán. Az eltelt évek alatt összegyűjtöttek 20 millió Forintot, ez lesz az önerejük. A ház ára 70 millió Forint, tehát 50 millió Forint hitelt kell felvenniük. Az egyszerűség kedvéért most nem bonyolítjuk a képletet CSOK-kal, CSOK hitellel, Babaváróval és egyéb finomságokkal, mert nem ez a lényeg, továbbá mivel ezek feltételei érdemben nem módosultak az elmúlt években, nem is igazán változtatnak a helyzeten.
A hitel összege alapvetően rendben van, hiszen a bankok az ingatlan 70-80%-áig örömmel adnak hitelt és ez ennek az alsó határa. Tehát az ingatlan mint fedezet elfogadható és a hitel összege sem kiugró, az elmúlt évek trendjei alapján kijelenthetjük, hogy ez egy átlagos tranzakció.
A havi törlesztőrészlet bár konstrukciónkként különböző, de 20 éves futamidő esetén megközelítőleg 450e Forint körül alakul. Ahhoz azonban, hogy ezt az összeget Kovácsék meg is kapják, a fennálló szabályozás értelmében minimum 900e Forint nettó jövedelemmel kell, hogy rendelkezzenek. Na ez az a pont, ami hiányzik!
De akkor hogy tudtak ingatlant venni 2 éve az emberek?
Itt jön az érdekes rész. Az ingatlanok ára az elmúlt közel 2 évben nem sokat változott, főleg ha az újépítésű ingatlanokat nézzük. A példában szereplő ikerház 2 éve is megközelítőleg ezen az áron volt a piacon.
Viszont 2021. szeptemberében még könnyen lehetett 4% körüli vagy ez alatti kamattal hitelt felvenni. Ilyen feltételekkel az 50 millió Forint, 20 évre kb. 300e Forintos törlesztőrészletet jelentett. Ehhez pedig elegendő volt, ha a család nettó jövedelme elérte a 600e Forintot.
A fenti példából jól látható, hogy ugyanazt a házat 2023 szeptemberében csak akkor tudják megvenni Kovácsék, ha az elmúlt 2 évben legalább 50%-os béremelést kaptak, erre azonban elég kevés esetben volt példa.
Kovácsék egyszerűen kizuhantak a piacról.
Mikor fognak tudni Kovácsék újra házat venni?
A válasz igen egyszerű, akkor, amikor újra fel tudnak venni annyi hitelt, amennyi az adott ingatlan megvásárlásához szükséges. Ehhez az kell, hogy tovább növekedjenek a bérek és csökkenjenek a kamatok. Ez a folyamat lassan, de zajlik. Most azt mondanám, hogy 2024 tavasszal-nyáron már újra meg fognak jelenni a Kovácsékhoz hasonló vevők a piacon, hiszen addigra tovább csökkenek a kamatok és ezzel együtt a törlesztőrészletek, továbbá a béremelések is megtörténnek szokás szerint májusig.
Ennek a két dolognak köszönhetően Kovácsék újra képesek lesznek hozzájutni a megfelelő összegű hitelhez.
Mit hoz mindez az ingatlanok piacára?
Vevőket, méghozzá sokat. Ráadásul egy olyan piacra, ahol az elmúlt években meglehetősen kevés új építésű ingatlan került kivitelezésre. Tehát lesz erős kereslet és gyenge kínálat. Ez a két tényező pedig újra az egekbe fogja lőni az ingatlanok árát, ahogy tette ezt már nagyon sokszor a történelemben.
Amennyiben ingatlan vásárlás előtt állsz érdemes megfontolnod, hogy azelőtt megteszed ezt, mielőtt a sok sok ezer Kovács család megjelenik a piacon és elszállnak az árak, velük az álmaid is. Nézd meg aktuális kínálatunkat itt: Új építésű ingatlanok
Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keressetek bátran!
