Az előző bejegyzésben megnéztük az ingatlan adásvételkor felmerülő vagyonszerzési illeték fizetés részleteit, ha még nem olvastad itt megteheted: Illeték fizetés 2021
Ebben a bejegyzésben az ingatlan adásvétel adózását járjuk körbe 2021-ben.
Kezdjük az elején, ingatlan adásvételkor adót az eladónak kell fizetnie.
Milyen adó ez?
Ingatlan értékesítéskor az eladónak személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie, abban az esetben, amennyiben keletkezik jövedelme. Az SZJA mértéke 2021-ben 15%.
Hogyan keletkezik a jövedelem?
Az ingatlan értékesítésekor fizetett adó alapját az ingatlan eladási árának és az szerzésre fordított költségeknek továbbá az egyéb elszámolható költségeknek a különbsége adja.
Lehet csökkenteni az adót?
A jó hír, hogy igen.
A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető.
2017. január 1-jétől hatályos szabály alapján a csökkentés mértéke minden ingatlan (például: lakás, üdülő, termőföld, építési telek stb.) esetén megegyezik. Azaz az említett időponttól megszerzett jövedelem esetén nem kell vizsgálni, hogy a magánszemély lakást, lakóingatlant, vagy más ingatlant értékesített. Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2018. évi átruházása esetén a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg minősül jövedelemnek:
- 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
- 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
- 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
- 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
- 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
Példa SZJA számításra az ingatlan 2021. évi értékesítése esetén
| Eladás éve | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 | 2021 |
| Szerzés éve | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 |
| Eladási ár | 30 000 000 | 30 000 000 | 30 000 000 | 30 000 000 | 30 000 000 | 30 000 000 |
| Szerzésre fordított összeg | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 | 20 000 000 |
| Jövedelem | 10 000 000 | 10 000 000 | 10 000 000 | 10 000 000 | 10 000 000 | 10 000 000 |
| Adóalap % | 100% | 100% | 90% | 60% | 30% | 0% |
| Adóalap | 10 000 000 | 10 000 000 | 9 000 000 | 6 000 000 | 3 000 000 | 0 |
| Szja 15% | 1 500 000 | 1 500 000 | 1 350 000 | 900 000 | 450 000 | 0 |
A könnyebb értelmezés kedvéért nézzünk meg néhány egyszerűsített példát
Szabó család esete
Szabóék 2009-ben vásároltak egy panellakást 12 millió forintért. Örömmel tapasztalták, hogy 2021-ben ez a lakás 38 millió forintot ér, így annak eladása mellett döntöttek.
Lássuk, hogyan alakul Szabóék adófizetési kötelezettsége.
A lakás eladási ára: 38 millió forint
A lakás vételára: 12 millió forint
A jövedelem 26 millió forint, ez egyben az adó alapja is.
Szabóéknak azonban a jövedelem után nem kell adót fizetniük, hiszen az eladás és a megszerzés között több mint 5 év eltelt.
Kovács család esete
Kovácsék 2019-ben vásároltak egy kis lakást 26 millió forintért. 2021-ben a család bővülése miatt a lakás eladása mellett döntöttek, amelyért 34 millió forintot kaptak. A befolyt pénzből vásároltak egy ikerházat 52 millió forint értékben.
Lássuk, hogyan alakul Kovácsék adófizetési kötelezettsége.
A lakás eladási ára: 34 millió forint
A lakás vételára: 26 millió forint
A jövedelem: 8 millió forint, ez egyben az adóalap is.
Kovácséknak a 8 millió forint jövedelem után 2021-ben SZJA-t kell fizetniük. De lássuk, hogy pontosan mennyit.
Az adóalap csökkenthető annak 90%-ára, azaz 8 millió x 0,9 = 7,2 millió forint
Az adó mértéke 15%.
7,2 millió forint x 0,15 = 1,08 millió forint, ezt az összeget kell bevallaniuk és megfizetniük.
Mik is azok a megszerzésre fordított összegek?
Az SZJA törvény 62. § egyértelműen szabályozza, hogy értékesítéskor mi tekinthető megszerzésre fordított összegnek ingatlan vagy vagyoni értékű jog esetén. Kizárólag azon költségek vehetők figyelembe, amelyeket az eladó igazolni tud.
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt, azaz az eladót terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt.
- a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat,
- az értéknövelő beruházásokat,
- a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is (pl. illeték).
Adómentes az átruházás?
Nagyon kevés olyan eset van, amikor adómentes az átruházás, ezek közül a leggyakoribbak:
- a házassági vagyonközösség megszüntetésekor az ingatlan vagy vagyoni értékű jog házastárs, bejegyzett élettárs általi megváltásából származó jövedelem,
- a magánszemélyek közötti tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján, tartás vagy járadékfolyósítás ellenében átruházott ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem,
- a helyi önkormányzat, vagy az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés.
Fontos, az hogy az ingatlan eladásból befolyt pénzzel mit kezd a tulajdonos, nem befolyásolja az adó számítását, kivéve a fenti eseteket!
Elérhetőek kiváló kalkulátorok, amelyek segítenek meghatározni az adó pontos mértékét, itt találod a NAV hivatalos kalkulátorát: NAV kalkulátor 2021
Az ingatlan adás-vétel összetett ügylet, mindig körültekintően járj el és csak leinformálható, hozzáértő szakemberek segítségét vedd igénybe! Minket nyugodtan kereshetsz, ha kérdésed van vagy segítségre van szükséged.
Természetesen nem csak a fent leírtakban tudunk segíteni, hanem szinte minden hozzánk fordulónak meg tudjuk oldani ingatlannal kapcsolatos problémáit, keressetek bátran!
